Une banque ne se contente pas de regarder votre contrat de travail. Elle évalue l’ensemble du dossier : revenus, charges, épargne, gestion des comptes, projet financé et garanties. Respecter le seuil habituel de 35 % ne donne donc pas automatiquement droit au crédit.
Le taux d’effort : 35 % en principe
Le taux d’effort mesure la part des revenus consacrée au remboursement des emprunts et à l’assurance emprunteur. En principe, il ne doit pas dépasser 35 %. La durée d’un crédit immobilier est normalement limitée à 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans dans certains projets où l’entrée dans le logement est différée.
Ces limites viennent du cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Les banques disposent d’une marge de flexibilité, mais elle est encadrée et principalement réservée à l’achat de la résidence principale. Une banque reste libre de refuser un dossier qui respecte les seuils si elle juge le risque trop élevé.
Le reste à vivre compte autant que le pourcentage
Deux ménages ayant le même taux d’effort peuvent recevoir des réponses différentes. La banque calcule ce qu’il reste chaque mois après les échéances de crédit et les charges fixes. Elle tient notamment compte :
- des autres crédits en cours ;
- du loyer conservé ou des pensions versées ;
- de la composition du foyer ;
- des dépenses récurrentes visibles sur les comptes ;
- de l’épargne encore disponible après l’achat.
Le dossier doit rester supportable en cas de dépense imprévue. Des découverts fréquents ou des incidents de paiement récents peuvent peser davantage qu’un bon salaire affiché sur un seul mois.
L’apport personnel n’est pas un minimum légal de 10 %
Aucun texte n’impose à tous les emprunteurs un apport égal à 10 % du prix. En pratique, la banque apprécie qu’une épargne couvre au moins les frais d’acquisition et de garantie. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté et peut faciliter la négociation du taux.
Un financement sans apport reste possible, mais il demande généralement un dossier solide : revenus réguliers, comptes bien tenus, épargne constituée et projet cohérent. Le simple fait d’être primo-accédant ou d’avoir un revenu élevé ne garantit rien.
CDI, CDD, indépendant : la stabilité se démontre
Un CDI hors période d’essai rassure souvent la banque, sans assurer l’accord du prêt. Pour un salarié en CDD, un intérimaire ou un indépendant, l’analyse porte davantage sur la continuité des revenus : ancienneté dans le métier, régularité des missions, évolution du chiffre d’affaires ou historique des avis d’imposition.
Un co-emprunteur aux revenus stables peut renforcer le dossier. À l’inverse, un CDI récent assorti de crédits à la consommation et de comptes régulièrement débiteurs peut rester fragile.
Les autres points vérifiés
La banque examine aussi :
- le projet : prix du bien, travaux, localisation et cohérence avec le marché ;
- la garantie : caution, hypothèque ou autre sûreté demandée par le prêteur ;
- l’assurance emprunteur : son coût entre dans le taux d’effort et le TAEG ;
- la durée : une durée longue baisse la mensualité mais augmente généralement le coût total ;
- le TAEG : il permet de comparer le coût global des offres, frais et assurance compris.
Après réception d’une offre de prêt, un délai légal de réflexion de dix jours s’applique avant de pouvoir l’accepter.
Où intervient le PEL ?
Un plan épargne logement peut créer des droits à un prêt après sa phase d’épargne. Son montant dépend des intérêts acquis et sa rémunération comme son taux de prêt sont fixés selon la date d’ouverture du plan. Le prêt PEL peut compléter le financement, mais il ne remplace ni l’étude du dossier par la banque ni le respect des règles d’endettement.